GBA

Производство судебной оценочной экспертизы
Судебная экспертиза, выполненная специалистами GBA  ложится в основу судебных решений. Эксперты всегда приходят в суд для дачи пояснений.

Разработка концепции развития земельного участка

Для разработки оптимального формата будущего объекта на конкретном земельном участке, проводится подробный анализ технических, маркетинговых и экономических характеристик проекта. В результате такого анализа определяются  основные параметры объекта, отвечающие наиболее эффективному использованию земельного участка:

  • тип недвижимости (складская, офисная, торговая, жилая);
  • площадь объекта (исходя из необходимости обеспечения парковочными местами, пожарными проездами, площади общих, технических зон, и прочих проектных данных);
  • позиционирование объекта. Например, для склада и офиса – класс (А, В), для торговой – направленность (по масштабу – микрорайонный, районный, окружной, суперокружной; по специализации – специализированный, аутлет, дискаунт-центр, фестивал-центр, опен-молл, торгово-общественный центр);
  • арендаторы (а также их оптимальное размещение согласно планировке);
  • арендные ставки.
  •  

    СОДЕРЖАНИЕ ИТОГОВОГО ДОКУМЕНТА

     

    Анализ местоположения

    В этом разделе приводятся основные параметры, характеризующие местоположение участка с тем, чтобы выявить его плюсы и минусы с точки зрения расположения на нем того или иного объекта недвижимости:

  • окружение участка и характеристика прилегающей территории. Перспективы развития;
  • транспортная доступность. Общественный и личный транспорт;
  • пешеходная доступность;
  • визуальная доступность.
  • Анализ ресурсного качества участка

  • технологические и градостроительные ограничения;
  • определение пятна застройки;
  • расчет емкости участка;
  • определение зоны охвата потенциальной аудитории.
  • Конкурентный анализ

    В этом разделе, исходя из задачи исследования, приводятся основные данные по конкурентным объектам: спрос, предложение, ставки аренды/цены продажи, потенциал развития.

    Также в данном разделе при возможности, проводится предброкеридж объекта, то есть выявление интереса к объекту со стороны будущих арендаторов.

    Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

    Раздел аккумулирования идеи проекта исходя из анализа всех вышеперечисленных исследований:

  • физического потенциала земельного участка;
  • спроса (маркетингового анализа);
  • юридической правомочности (правовой обоснованности застройки);
  • экономической обоснованности (то есть рассмотрение такого вида объекта недвижимости, который будет приносить максимальный доход его владельцу).
  • Результатом раздела служит определение формата и ориентировочной площади объекта.

    Генерация и описание Концепции

    Данный раздел подробно описывает будущий объект. Он содержит следующие разделы:

  • основная идея объекта, функциональное наполнение объекта;
  • целевая аудитория;
  • конкурентные преимущества;
  • предпроектная стадия: общие принципы проектирования и строительства, (фасады, подъезд и вход в отдельные зоны объекта, высота этажей, зонирование пространства по этажам). Данный раздел разрабатывается с участием архитектора;
  • стадия эксплуатации объекта: (управление, предложения по стандартам обслуживания).
  • Финансовый анализ концепции

    Раздел подробного финансового потока проекта, где отражены следующие расчеты:

  • План капитальных затрат по проекту;
  • Прогноз доходов от Объекта;
  • Построение потока  кэш-флоу;
  • Критерии эффективности инвестиционного проекта:

  • Чистый дисконтированный доход;
  • Внутренняя норма прибыли;
  • Период окупаемости проекта;
  • Индекс прибыльности;
  •  

    Все расчеты приводятся по трем вариантам (пессимистическому, оптимистическому и среднему между ними  как наиболее вероятному). Проводится риск-анализ чувствительности проекта к изменениям основных воздействующих параметров (например, стоимости строительства или изменению арендных ставок). Итогом раздела является заключение о финансовой эффективности проекта и рекомендации по избеганию возникновения рисков.

    В процессе проведения работы происходит поэтапное согласование проекта с Заказчиком. В результате выполнения данной работы он получает следующие отчеты:

  • документ «Концепция развития земельного участка»;
  • финансовые потоки cash-flow (трех вариантов – пессимистического, оптимистического и наиболее вероятного);
  • предварительные архитектурные планы, которые могут быть использованы как задание для архитекторов и проектировщиков объекта;
  • в случае проведения предброкериджа – предварительные заявки арендаторов.
  • Пожалуйста, за дополнительной информацией, обращайтесь по телефону 8(495) 225-22-98 или по электронной почте info@gba.ru