МАССОВЫЕ АКТИВЫ И МАССОВАЯ (КАДАСТРОВАЯ) ОЦЕНКА

Джеральд Гейдж, партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst&young

COMMERCIAL REAL ESTATE КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ №19 (56) 1-15.10.2006, №21 (58) 1-15.11.2006

Ряд крупных государственных предприятий и организаций, владеющих большим числом объектов недвижимости, готовится к их приватизации. В то же время уже приватизированные (и не менее масштабные) российские промышленные группы рассматривают различные возможности доступа на рынки капитала с целью расширения деятельности и повышения доходов от имущества. Независимо от выбранной финансовой стратегии, а этот процесс всегда связан с активами компании, оценка может касаться миллионов имущественных единиц. Но даже если речь идет пусть не о миллионах, а о тысячах объектов недвижимости, оценка уже принимает массовый характер.

Для оценки больших групп активов в рамках разумных сроков и бюджета существует ряд методов и приемов, которые не применяются для отдельных имущественных объектов. В этой статье я расскажу о причинах появления массовой оценки и заложенных в ней принципах. В следующем номере в моей колонке будет продолжено обсуждение этой темы и описаны примеры использования массовой оценки.

Почему массовая оценка?

В экономически развитых странах институт массовой оценки обеспечивает потребности как государственного, так и частного сектора. Для местных администраций массовая оценка обеспечивает функционирование механизмов налога на имущество, базой для которого является стоимость объектов недвижимости. В России в отсутствие необходимых для анализа рыночных данных государство пользовалось установленными формулами «счета, однако в будущем мы вправе ожидать появления более рыночно ориентированной системы. В частном секторе России техники массовой оценки применялись при определении стоимости групп активов крупных организаций (таких как Сбербанк, РЖД, Газпром, Роснефть, СУАЛ и других). Оценочные системы, используемые для налоговых целей, отличаются от тех, что требуются для оценки групп корпоративных активов, но базовая методология остается той же.

Несомненно, Россия будет продвигаться в направлении системы налогообложения имущества, основанной на ее рыночной стоимости вместо существующей в настоящее время оценки балансовой стоимости по БТИ, а принципы массовой оценки станут важнейшей неотъемлемой частью оценки недвижимости для налоговых целей. Однако в этой статье мы остановимся на методах, применяемых в настоящее время в России для оценки больших групп активов, находящихся в государственной и частной собственности.

Что такое «массовая оценка»?

Эффективная система массовой оценки обеспечивает получение корректных данных о стоимости большого числа объектов недвижимости, при этом затраты на нее существенно ниже индивидуальной оценки. Массовая оценка представляет собой системную работу по определению стоимости групп имущественных объектов с использованием стандартных процедур и статистической проверки результатов. Для сравнения, при индивидуальной оценке объекта недвижимости упор делается на сравнение данных с учетом индивидуальных особенностей объекта и требуемых для него изменений. При этом для точности результата эти системы оперируют показателем стоимости на дату оценки.

Как это делается?

Для массовой оценки недвижимости по сравнению с индивидуальной оценкой требуется оценочная модель. При этом используемая модель должна учитывать движущие силы спроса и предложения в рамках достаточно обширной территории, чтобы корректировать результат на основе сопоставления данных по регионам. Хотя итоговым результатом применения модели является индивидуальная стоимость объектов, оценочные заключения относятся скорее к группам активов, чем к отдельным объектам, а задачей профессионального оценщика является разработка, обоснование и разъяснение стандартных поправок в оценочной модели.

О контроле качества, или степени надежности при проведении расчетов в рамках оценки отдельного объекта недвижимости можно судить по глубине исследования, объему и качеству данных, используемых в анализе. Если же речь идет о массовой оценке, точность и непротиворечивость результатов проверяются статистическими методами. Основополагающие принципы оценки больших групп активов были впервые сформулированы в 20-е годы прошлого века в США и эволюционировали вместе с появлением новых информационных технологий и методов статистического анализа.

Ведущей профессиональной организацией, занимающейся продвижением новых методик массовой оценки, является Международная ассоциация налоговых оценщиков (IAAО), основанная в 1934 году в Канзас-Сити, штат Миссури (США). Публикации этой организации помогают совершенствовать стандарты оценочной практики и пользуются репутацией наиболее авторитетных и полезных справочных документов в области оценки. Начиная с публикации в 1938 году «Принципов оценки» (Assessment Principles) и кончая изданием фундаментального труда «Оценка собственности и управление оценкой» (Property Appraisal and Assessment Administration) под редакцией д-ра Джозефа К. Эккерта, эти работы служат методологической базой для специалистов разных стран, занимающихся массовой оценкой (website: www.iaao.org).

Системы, методики и техники оценки

В 50-е годы XX века первые компьютеры использовались именно для нужд оценки. В последующем, с развитием возможностей вычислительной техники по хранению больших массивов рыночных данных, появилась возможность оперативно сортировать и анализировать информацию. К 80-м годам прошлого столетия наличие разнообразных прикладных оценочных программ обеспечило широкие платформы для применения множественного регрессионного анализа и прочих методик непосредственно в процедурах массовой оценки. Не вдаваясь в подробное описание существующих систем, остановлюсь лишь на этапах процедуры массовой оценки, прежде всего в части ее отличия от оценки единичных объектов.

Следует помнить, что на первом этапе активы делятся на группы с общими характеристиками. В рамках данного этапа оценщик определяет базовый объект недвижимости и набор базовых рыночных условий. Затем величины стоимости единичных объектов, рассчитанные по каждой логической группе, используются для корректировки факторов, отличающих эти объекты от базового. Такая техника объединения по группам и выборки экономит время специалистов (и затраты) по сравнению с индивидуальной оценкой каждого объекта.

Приведу только один пример. В рамках оценочного проекта, недавно законченного фирмой «Эрнст энд Янг», предстояло оценить 6700 отдельных имущественных объектов в более чем 600 городах, представляющих 79 из 87 федеральных субъектов Российской Федерации. При использовании методов массовой оценки вся эта группа активов оценивается командой из 5 человек в течение трех месяцев. Если бы оценка осуществлялась индивидуально по каждому объекту, то проект занял бы раз в десять больше времени и обошелся бы заказчику на порядок дороже.

Выводы

При правильном использовании методы массовой оценки позволяют оценивать сведенные в логические группы объекты недвижимости, имеющие аналогичные характеристики. Такая система оценки предусматривает возможность корректировок существенных различий и обеспечивает достаточно точную оценку индивидуальных объектов и приемлемые результаты по всей группе активов.

Этапы процедуры массовой оценки корпоративного имущества

1. Анализ объектов оценки на предмет объединения в логические группы с общими характеристиками

2. Определение имеющихся кадровых ресурсов для проведения оценки

3. Планирование и распределение специалистов по группам активов

4. Сбор данных

5. Разработка системы (структуры модели)

6. Предварительное изучение и тестирование результатов

7. Расчет стоимости объектов

8. Итоговый анализ оценочных результатов

Применение

Техники массовой оценки необходимы, если речь идет о масштабных инфраструктурных комплексах, которыми располагают крупнейшие организации, например Сбербанк или РЖД и в которых задействованы тысячи разнообразных однородных имущественных объектов в сотнях городов по всей России. Проведение оценки такого огромного числа объектов - задача очень сложная.

Как пример возьмем розничную сеть, включающую 10 тысяч небольших торговых точек. Предположим, что расположены эти точки в тысяче городов. Для оценочной работы формируется группа из 50 оценщиков, и за каждым закрепляется 20 городов, при этом во всех городах находится в среднем 10 объектов оценки. Исходя из допущения, что на оценку объектов в каждом из городов с учетом их состояния и цен, сложившихся на местном рынке недвижимости, уходит в среднем (включая время на переезды) три недели, получается, что для выполнения работы каждому оценщику потребуется 60 недель, или один год и два месяца. Вряд ли профессиональный оценщик ради одного-единственного проекта откажется от других клиентов, и уж совсем мало найдется клиентов, которые согласятся ждать оценочного заключения целый год. А при применении массовой оценки к наиболее репрезентативным активам и рынкам такую работу могут выполнить 5 профессиональных оценщиков и несколько аналитиков менее чем за три месяца и, что немаловажно, по вполне разумным ценам.

? Анализ объектов оценки для объединения их в логические группы с общими характеристиками.

Этот важный этап призван помочь определить круг исходной информации, необходимой для построения оценочных моделей. Анализируя сеть мелких торговых предприятий, нам необходимо сгруппировать их по регионам со схожим уровнем экономического развития (учитывая численность населения городов), а затем выделить ряд групп для сравнения стоимости недвижимости, которую можно обоснованно ожидать применительно к торговым площадям в каждой группе. При анализе статистики по городам с различной численностью населения может возникнуть дефицит информации о рыночных ценах на недвижимость по некоторым категориям; данные по Санкт-Петербургу и Москве нужно анализировать отдельно из-за их явного отличия от других российских городов (см. таблицу).

Население (тыс.чел.)	Стоимость (относительно цен в Москве)
Менее 100	0,20
От 100 до 500	0,35
От 500 до 1млн.	0,50
Свыше 1 млн.	0,60
С.-Петербург	0,7
Москва	1

Дополнительный анализ позволит выделить объекты недвижимости в группах, основываясь на других характеристиках, которые могут существенным образом сказаться на разбросе цен за квадратный метр (величина площади, тип здания, его состояние и т.д.). Вся информация по каждому объекту оценки предоставляется клиентом в стандартной форме для ее дальнейшего использования в оценочной модели.

? Определение имеющихся кадровых ресурсов для проведения оценки.

Безусловно, 50 профессиональных оценщиков для работы не потребуется. Необходима немногочисленная команда опытных аналитиков и оценщиков, которая может всесторонне проанализировать информацию по рынку и объектам оценки в каждой из выделенных по географическому признаку групп. Оценщики, выезжающие на места, должны посетить определенное число выбранных объектов по каждому классу и типу (например, 10 городов и 100 объектов недвижимости). Они представляют отчеты и данные для аналитических вводных по результатам командировок. Группа из трех-пяти оценщиков, выезжающих в города, а также двух-трех аналитиков, собирающих дополнительные данные и отвечающих за составление отдельных разделов отчета, сможет завершить все командировки в течение первого месяца, а оценочный анализ (построение оценочной модели) и подготовку итогового отчета - за второй и третий месяцы.

Что касается других городов и регионов, информацию по рынку можно получить, связавшись по телефону с местными оценочными и брокерскими фирмами, представителями торговых палат или городской администрации. Эта информация послужит основой для расчета поправочных коэффициентов в оценочной модели.

? Планирование и организация.

Определившись с численностью и составом группы, можно приступать к составлению подробных запросов клиенту для получения от него составленной по определенной форме информации, которую можно было бы ввести в компьютерную модель. Конечным продуктом в нашем случае должен стать перечень всех 10тысяч объектов с указанием значимой информации, позволяющей определить их местоположение, тип здания/строения, площадь, состояние объекта, а также иные характеристики, определяющие его специфику.

После этого планируются маршруты командировок каждого оценщика, позволяющие охватить максимальное число городов. В заданиях оценщикам указывается, какую информацию они должны собрать в каждом пункте командировки и представить ее в стандартной форме с разбивкой по каждому методу оценки.

? Сбор данных.

Хотя в стратегическом плане все работы, проделанные до сих пор, важны для успешного выполнения проекта, именно этот этап потребует наибольших временных затрат. Поэтому здесь на первый план выходит качество исполнения. Если что-то было упущено, что-то сделано неверно и работу придется переделывать, мы рискуем не уложиться в сроки. Пока оценщики посещают объекты и собирают данные, аналитическая группа может начать работу над материалами по другому городу и построением моде лей массовой оценки в рамках каждого из выбранных оценочных подходов.

? Разработка системы.

Модели, построенные в рамках каждого подхода, должны обеспечивать расчет стоимости каждого объекта и возможность ее корректировки с учетом специфики объекта. Одна из методик предполагает использование данных по базовому опорному рынку (скажем, рынку недвижимости в областном/краевом центре) и применение относительных коэффициентов, учитывающих соотношение между базовым рынком и городами объектов оценки. Помимо индивидуальных характеристик объекта в модель оценки необходимо ввести корректировки для учета экономической активности региона, местных расценок на строительные работы и иной специфики данного населенного пункта. Модель, построенная в рамках метода сравнения продаж, может иметь следующий вид:

V = К1хК2хКЗхЦена + К4,

где V - индикативная стоимость, Кх - поправочные коэффициенты, а Цена является сравнительной величиной, полученной на основе рыночных данных. В нашей формуле К4 - коэффициент, учитывающий состояние объекта, который применяется после расчета всех остальных факторов. В отдельных случаях корректировки могут потребовать построения двухэтапной модели, в рамках которой на первом этапе сравнительные цены приводятся к величине, примерно соответствующей всему оцениваемому комплексу, а на втором вносятся корректировки с учетом специфики каждого объекта.

? Предварительное изучение и тестирование результатов.

Тестирование модели происходит на основе выборки объектов оценки на исследуемых рынках в таком количестве, чтобы относительные величины корректировок, учитывающих влияние отдельных факторов, не привели к искажению результатов оценки. По каждому из оценочных методов факторы, указанные в таблице ниже, могут представлять собой потенциальные поправочные коэффициенты в оценочной модели.

? Расчет стоимости объектов.

Модель массовой оценки даст предварительные оценочные результаты. Итоговый анализ результатов применения модели, выполняемый для подтверждения полученных с ее помощью результатов, нужен для проверки индивидуальных значений или относительных величин в пределах той или иной группы.

? Итоговый анализ оценочных результатов.

Анализ отдельных объектов, выполняемый на этапах 1-4, обеспечивает массив данных, необходимый для тестирования результатов, полученных с помощью оценочной модели. На основе данных об объектах оценки и соответствующих рынках может быть рассчитана некая опорная величина, с которой можно сопоставить результаты расчета стоимости объектов, полученные с помощью оценочной модели.

Выводы

Важнейшим преимуществом методов массовой оценки является возможность расчета стоимости большого числа активов при более низких по сравнению с индивидуальной оценкой временных и материальных затратах. Профессиональные оценщики, специализирующиеся на построении надежных моделей массовой оценки и овладевавшие соответствующими техниками, могут с полным правом рассчитывать на то, что их профессия будет востребована, а спрос на нее будет только увеличиваться в условиях быстро растущего рынка России.

Затратный метод	Метод сравнения продаж	Доходный метод
Затраты на материалы, оплату труда и выплату прибыли застройщика (на квадратный метр общей площади)   Функциональный, физический и экономический износ   Способ учета стоимости прав на землю	Продажные цены за квадратный метр арендуемой площади объекта недвижимости при аналогичных правах на землю   Корректировки на разницу в: типе здания, состоянии объекта, площади, местоположении	Величина потенциальной арендной платы за квадратный метр   Расходы на содержание Рыночные условия аренды Рыночные риски для определения ставки капитализации Корректировки на тип здания, состояние объекта, местоположение