Оценка земли: метод остатка

Джеральд Гейдж, партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst&young

COMMERCIAL REAL ESTATE КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ №9 (46) 1-15.05.2006

В большинстве регионов России операции, связанные со свободным оборотом прав на землю, до сих пор происходят нечасто, а значит, отсутствует достаточное количество информации для оценки стоимости земли с помощью сравнительного подхода. Поэтому необходимы другие оценочные методы, которые бы позволили сориентировать инвесторов относительно возможной цены, которую рынок готов заплатить за права на те или иные участки земли. Такие методы включают анализ кадастровой стоимости участка земли, применение известного соотношения стоимости земли к общей продажной цене объекта недвижимости, а также метод остатка земли. Для первых двух методов необходимы определенные данные, которые не всегда можно найти в условиях российского рынка. А вот метод остатка земли, если его правильно использовать, может оказаться весьма полезным.

Как его применять

Метод остатка земли применяется к объектам собственности с конструктивными улучшениями (то есть имеющим два основных элемента: землю и конструктивные улучшения). Если необходимо рассчитать их рыночную стоимость, то предполагается, что объект используется наилучшим и наиболее эффективным способом. При этом в случае, если планируемый вариант использования объекта собственности не является наиболее прибыльным из разрешенных, можно определить потребительскую или инвестиционную стоимость прав на землю.

В первую очередь необходимо определить долю земельного участка в стоимости завершенного объекта. Это можно сделать двумя способами: рассчитать и распределить доход от объекта или проанализировать элементы затрат. Доходный метод требует существенно большего объема информации по рыночным операциям, чем те данные, которые можно почерпнуть на российском рынке. Поэтому я сосредоточусь на методе анализа затрат.

Стоимость завершенного объекта представляет собой совокупность четырех основных факторов производства: земли, труда, капитала и управления. Правильный расчет и выделение трех (кроме земли) составляющих из суммарной величины даст нам остаток, который и будет являться стоимостью земли. Метод остатка земли с использованием затратного подхода предусматривает расчет стоимости теоретического объекта с конструктивными улучшениями (общая стоимость объекта). Формула, используемая при этой технике расчета, выглядит следующим образом: имеем:

стоимость объекта = стоимость земли +

[стоимость труда + капитала+управления] Отсюда:

стоимость земли = стоимость объекта -

[стоимость труда + капитала+управления]

Стоимость труда, капитала и управления можно представить как затраты, необходимые при планировании, проектировании и возведении объектов недвижимости. При использовании этого типа анализа мы допускаем, что данные элементы затрат соответствуют их рыночной оценке. Таким образом, указанная методика наиболее оптимальна для новых или еще не построенных зданий, когда не требуется учитывать обесценение, вызванное их временным или физическим износом. Порядок расчета по этой методике можно описать следующим образом:

• Определить стабильный чистый операционный доход и операционные расходы, относящиеся к завершенному объекту на дату оценки.
• Определить рыночную стоимость всего комплекса объекта оценки с использованием ставок дисконтирования и капитализации, применимым к сравнимой недвижимости, что обычно  предусматривает использование метода дисконтированных денежных потоков (DCF).
• Определить полную восстановительную стоимость  объекта   (включая прибыль застройщика) на дату оценки. Этот показатель должен включать стоимость труда, материалов и капитала.
• В случае если здание - объект оценки уже существует, необходимо вычесть из его стоимости сумму обесценения, вызванного продолжительным сроком службы или его физическим износом.
• Вычесть скорректированную стоимость строительства комплекса из общей рыночной стоимости объекта оценки. Вычесть затраты на маркетинг недвижимости, если этот элемент не включен в анализ DCF.
• Оставшаяся сумма представляет собой тот максимум, который инвестор готов был бы заплатить за участок земли на дату оценки.

Полезная информация

Расчеты денежных потоков. Чистые дисконтированные потоки денежных средств, используемые в методе DCF, должны отражать все операционные доходы и расходы от планируемой операционной деятельности. При этом рассчитанные денежные потоки не должны включать расходы по налогу на прибыль или обслуживанию долга, так как они относятся к расходам владельца и не переносятся на недвижимость. Если объект оценки еще не построен (то есть существует лишь в теории), при использовании метода DCF могут быть учтены необходимые сроки, которые представляются реалистичными при планировании, получении разрешительной документации, строительстве и сдаче в аренду объекта недвижимости. Кроме того, следует учитывать результаты эксплуатации объекта после завершения его строительства на период удержания объекта в собственности. В этом случае в течение первых нескольких лет возможны периоды с отрицательным доходом, поскольку во время строительства будет наблюдаться значительный отток денежных средств, и только после сдачи объекта в аренду денежные потоки станут положительными. К отрицательным денежным потокам применяется более низкая ставка дисконтирования, чем для положительных денежных потоков, у которых риск выше.

Ставка дисконтирования и капитализации. Ставка дисконтирования должна соответствовать величине средств, инвестируемых в строительство доходной собственности, предназначенной для использования в коммерческих целях. Ставка капитализации, обычно используемая для расчета остаточной стоимости объекта по состоянию на конец периода прогнозирования дисконтированных денежных потоков, будет представлять собой прогнозную ставку дисконтирования стоимости, скорректированную с учетом ожидаемых ежегодных изменений стоимости объекта в постпрогнозном периоде.

Временное соотнесение. Результаты анализа должны быть приведены к данным на момент оценки и включать рыночные прогнозы величины будущих затрат, прибыли застройщика, сроков строительства, а также ставки дисконтирования операционных денежных потоков.

«Остаточные» заключения

Результаты анализа могут относиться к стоимости любого права на застройку объекта оценки, включая право собственности, долгосрочной аренды или права на застройку со всеми полученными разрешениями. Результаты анализа в существенной степени зависят от величины ставки дисконтирования, чистого дохода и стоимости строительства, которыми оперирует оценщик. Необходимо очень внимательно и осторожно работать с такими расчетами, так как даже небольшие ошибки могут в значительной мере сказаться на заключении о стоимости.

Анализ стоимости по методу остатка

Затраты на девелопмент:

Стоимость строительства

Снос и разборка существующих строений

Планирование, проектирование, получение разрешительной документации

Производственные затраты – оплата труда, материалы, прибыль строительной компании

Непроизводственные затраты – страхование, выплаты банковских процентов, юридические услуги, консультационные услуги, управление и контроль проекта

Прибыль застройщика

Комиссионные по аренде

Арендный период

Убытки по аренде

Эксплуатационные расходы

Итого стоимость застройки: сумма сложения перечисленных выше позиций

Экономическая стоимость

Чистый операционный доход, приведенный к текущей стоимости

Расчетная экономическая стоимость: Сумма сложения перечисленных выше позиций

Стоимость остатка земли:

Экономическая стоимость за вычетом:

общих девелоперских затрат

коммерческой прибыли

себестоимости продаж (если этот показатель не включен в анализ дисконтированных денежных потоков)

Стоимость земли: сумма сложения перечисленных выше позиций