Прибыль застройщика: где и как она учитывается при оценке?

Джеральд Гейдж, партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst&young

COMMERCIAL REAL ESTATE КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ №11 (35) 01.11.2005-15.11.2005

Применение трех основных подходов к оценке стоимости (затратного, сравнительного и доходного) на российском рынке идет во многом вразрез сложившейся практике. В случае с объектами недвижимости эти различия представляются вполне естественными, учитывая, что рыночные силы, воздействующие на стоимость имущества в России, не имеют аналогов в мировой практике и до сих пор постоянно видоизменяются.

Затратный подход

В прошлом затратный метод не часто подходил к проектам, реализуемым в России, однако на фоне бума в коммерческом строительстве этот метод может обеспечить вполне надежный показатель стоимости. Заложенный в нем принцип оценки заключается в том, что покупателю предоставляется возможность в качестве альтернативы приобретению на рынке оценить, во сколько обойдется ему строительство замещающего объекта той же полезности. Таким образом, покупатель, зная реальную стоимость строительства замещающего объекта, не будет переплачивать за уже существующий объект. Однако из-за отсутствия достаточного опыта оценщикам бывает сложно правильно применить затратный подход на практике.

Один из наиболее часто возникающих в связи с этим вопросов касается прибыли застройщика и методики ее оценки, поскольку только при затратном подходе данный фактор рассматривается отдельно. Для целей анализа нам, прежде всего, необходимо четко следовать этапам и элементам затратного подхода. Для того чтобы определить стоимость прав собственности на типичный объект недвижимости (исключая права на землю, которая оцениваются отдельно с использованием сравнительного подхода), рассчитывается смета затрат на строительство, и полученная величина корректируется в сторону уменьшения с учетом трех типов обесценивания, обозначаемых общим термином «амортизация». В таблице представлена расшифровка элементов затратного подхода и приводятся отдельные данные, позволяющие составить общее представление о характере взаимодействия таких элементов. (Таблица 1).

Проекты строительства коммерческой недвижимости содержат значительный доходный потенциал для местной экономики. Первый элемент – стоимость строительства – обеспечивает доход генподрядчику, субподрядчикам, профессиональным консультантам, архитекторам и проектировщикам, производителям строительных материалов и поставщикам, не считая зарплат рабочих и ИТР и вознаграждения руководящего персонала. Без второго и последнего элемента, а именно определения дохода девелопера, реализация проекта коммерческой недвижимости будет невозможна.

Доход девелопера

В нормальных условиях при завершении строительства доход (или убыток) девелопера определяется как разница между суммой всех затрат по проекту и рыночной стоимостью законченного объекта. Обратите внимание на то, что в таблице в графе, посвященной девелоперу, указаны два компонента: доход и мотивационное вознаграждение. Смысл поощрительного вознаграждения состоит в том, чтобы мотивировать девелопера принять на себя риски и выполнить огромную работу, необходимую для реализации проекта. По сути, это вознаграждение за усилия девелопера по сведению воедино разнородных элементов, обеспечивающих создание объекта недвижимости.

Функции девелопера многообразны: это поиск и приобретение участка земли, разработка концепции проекта, обеспечение необходимого финансирования, проектирования, планирования и управления строительством, наконец, поиск арендаторов и эксплуатация объекта вплоть до его продажи. Девелопер знает, насколько трудоемкой является эта задача, и оценивает свои усилия исходя из той цены, которую можно выручить после завершения объекта. Доля прибыли девелопера в продажной цене определяется разницей между стоимостью объекта и расходами самого девелопера. Если мотивация достаточна, для того чтобы оправдать его усилия, девелопер возьмется за проект. Если нет, он займется поиском новых проектов на рынке недвижимости.

На развитых рынках западных стран вознаграждение девелопер исторически колеблется в пределах от 10 до 30% от стоимости объекта, в зависимости от связанных с ним рисков. Более крупные проекты даже с меньшей долей прибыли привлекательны для девелопера уже хотя бы потому, что в них задействованы огромные финансовые средства. В России картина иная. Здесь доходы девелоперов могут доходить до 100% от стоимости объекта и более. Откуда же эта высочайшая норма прибыли?

Сверхприбыль

Сегодня для мотивации девелоперов на московском рынке недвижимости одного вознаграждения недостаточно. Нужна сверхприбыль, проистекающая из-за несбалансированности спроса и предложения во многих сегментах коммерческой недвижимости. Этот фактор, повышающий стоимость, не связан с потребительскими качествами конкретного объекта (а является лишь следствием удачно сложившейся конъюнктуры). Рынок, где спрос на определенный вид продукции значительно превышает предложение, повышает ее стоимость и в конечном счете ту долю прибыли, на которую может рассчитывать девелопер.

Если размер сверхприбыли снизится (а по всем законам рыночной экономики это обязательно произойдет), девелоперы будут в меньшей степени мотивированы выходить на рынок со своей продукцией. Однако они все равно будут это делать до тех пор, пока остающаяся в их распоряжении прибыль не окажется ниже уровня, необходимого для компенсации их усилий и тех рисков, связанных с реализацией конкретных проектов, которые им приходится брать на себя. Для того чтобы иметь надежные ориентиры при расчете стоимости объекта с помощью затратного подхода, необходимо рассчитать общий доход девелопера.

Расчет прибыли девелопера

В условиях сбалансированного и организованного рынка с его огромным массивом статистических данных, обеспечивающим надежное сравнение проектов, оценщики формируют мнение о стандартной норме прибыли девелопера путем сравнения рыночной стоимости законченных объектов с затратами на их строительство. Зная строительные и иные издержки по созданию новых объектов недвижимости и имея возможность определить потребительскую стоимость таких объектов на рынке, используя сравнительный или доходный подходы, достаточно просто рассчитать долю прибыли, остающуюся в распоряжении девелопера.

В то же время эксперты-оценщики обращаются к девелоперам за информацией о минимально допустимом для них уровне прибыли, который обычно выражается в проценте от общей стоимости объекта. В условиях рынка это значение обязательно изменится, т.к. изменятся риск связанные с созданием конкретного объекта, и объемы работ. Для того чтобы правильно рассчитать стоимость объекта с помощью затратного подхода, оценщики должны постоянно быть в курсе таких изменений и оценивать их последствия с тот зрения нормы прибыли девелопера по конкретному проекту.

В России, где зачастую девелоперы имеют самое смутное представление о том, какой будет их прибыль по большинству проектов (просто ожидают, что она будет большой), определить этот компонент гораздо сложнее. Поэтому, если выделение минимального поощрительно вознаграждения из сверхприбыли застройщика представляется слишком сложной задачей, не стоит отчаиваться. Просто нужно использовать разницу (стандартную для сравнимых объектов в рассматриваемом сегменте рынка) между полной стоимостью замещения и общей расчетной стоимостью объекта. В результате вы получите надежный показатель прибыли застройщика, т.е. по крайней мере определитесь с этим компонентом при расчете стоимости с помощью затратного подхода.